Vivre en copropriété comporte de nombreuses responsabilités et la gestion de l’immeuble doit se faire de façon transparente et efficace. La mise en concurrence du syndic, obligatoire depuis la loi ALUR de 2014, est devenue un pilier majeur pour garantir cette transparence ainsi que d’autres avantages significatifs.
Dans cet article, nous allons aborder les principaux aspects de cette obligation, les différentes étapes à suivre et les bénéfices qu’elle apporte aux copropriétaires. L’objectif est simple : mieux comprendre pourquoi il est crucial de comparer les offres de différents syndics avant de prendre une décision finale lors de l’assemblée générale.
L’obligation légale de mise en concurrence
La loi ALUR a instauré une obligation claire pour la mise en concurrence des syndics afin de promouvoir la transparence dans la gestion immobilière. Cette obligation se matérialise par la nécessité de présenter au moins deux devis de syndic différents lors de chaque assemblée générale qui se prononce sur le renouvellement ou la désignation d’un nouveau syndic.
Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, cette démarche doit être initiée par le conseil syndical. Cependant, chaque copropriétaire peut également proposer ses propres contrats de syndic pour examen, garantissant ainsi une implication collective dans le processus décisionnel.
Etapes principales à suivre
Pour respecter cette obligation, le conseil syndical doit suivre plusieurs étapes essentielles :
- Demande de devis à plusieurs syndics concurrents pour obtenir au moins deux propositions.
- Envoi des devis au syndic actuel par courrier recommandé avec accusé de réception.
- Ajout de la mise en concurrence à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
- Envoi des convocations avec les devis inclus aux copropriétaires entre 2 mois et 21 jours avant la date de l’assemblée générale.
Le vote final suit ensuite la majorité absolue définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avec une possibilité de second vote à la majorité simple si le premier obtient au moins un tiers des tantièmes.
Les avantages de la mise en concurrence
Même si elle représente une contrainte administrative, la mise en concurrence présente plusieurs avantages indéniables pour les copropriétés.
Transparence accrue
L’un des principaux atouts de cette obligation est l’amélioration de la transparence. En comparant plusieurs offres, les copropriétaires peuvent s’assurer que les services proposés sont clairs et sans frais cachés. Cela réduit le risque de mauvaises surprises et permet à chaque copropriété de choisir un syndic offrant un bon rapport qualité-prix.
Meilleure gestion financière
Lorsque les cabinets de gestion immobilière savent que leurs offres seront examinées et comparées, ils sont plus enclins à ajuster leurs tarifs pour rester compétitifs. Cela incite aussi les syndics à réduire les coûts superflus et à optimiser leur gestion financière, garantissant ainsi que chaque euro dépensé contribue effectivement à l’entretien et l’amélioration de l’immeuble.
Innovation et réactivité
Face à la concurrence, les syndics tendent à innover pour attirer les copropriétaires. On observe alors l’émergence de solutions modernes telles que des applications de gestion en ligne, des suivis de travaux en temps réel et même des réunions virtuelles. Ces innovations facilitent non seulement les démarches administratives mais renforcent également la communication entre les syndics et les copropriétaires.
Dérogations possibles
Toute règle connaît ses exceptions et il est crucial de connaître les cas où la mise en concurrence n’est pas nécessaire.
Décision d’assemblée générale
La dérogation principale survient lorsqu’une assemblée générale décide collectivement de ne pas procéder à la mise en concurrence. Cette décision doit cependant être prise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Si cette dispense est votée, le syndic actuel peut être reconduit sans procédure de comparaison des tarifs et des services.
Absence de conseil syndical
Une autre exception concerne les copropriétés sans conseil syndical. Dans ce cas, bien que la mise en concurrence formelle ne soit pas requise, rien n’empêche un copropriétaire de soumettre plusieurs propositions de contrats pour examen durant l’assemblée générale. Cela garantit tout de même une certaine compétition et évite les abus potentiels d’un syndic en place trop confortable.
Impliquer tous les acteurs
Pour que la mise en concurrence soit efficace, il est essentiel que tous les intervenants soient impliqués et informés. Le conseil syndical joue un rôle clé en tant qu’intermédiaire, mais chaque copropriétaire peut et doit prendre part au processus pour assurer une sélection éclairée et bénéfique pour toute la copropriété.
Cette responsabilisation collective améliore non seulement le fonctionnement interne mais renforce également la confiance entre les résidents et leur syndic, aboutissant sur une gestion harmonieuse et fructueuse de l’immeuble.
En somme, la mise en concurrence des syndics constitue un mécanisme précieux pour garantir une gestion juste, transparente et économiquement viable des copropriétés. Il est donc dans l’intérêt des copropriétaires de suivre rigoureusement cette procédure pour tirer pleinement avantage des services offerts par les professionnels de la gestion immobilière.