La copropriété est un mode de gestion immobilière qui implique la répartition des parties communes et privatives entre plusieurs propriétaires. Pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, des assemblées générales (AG) sont organisées afin de prendre des décisions concernant l’entretien, la gestion, et les améliorations du bâtiment. Les règles de vote lors de ces AG sont régies par le quorum et la majorité requise, qui sont des éléments clés pour la prise de décisions. Cet article vous explique ces règles et vous aide à mieux comprendre leur fonctionnement.
Qu’est-ce que le quorum en assemblée générale de copropriété ?
Le quorum est le seuil minimal de présence requis pour qu’une AG puisse valablement délibérer sur certains points. Il repose sur le nombre de voix des copropriétaires présents ou représentés.
Le quorum pour les différentes convocations
- Première convocation : Pour que l’assemblée puisse se tenir valablement, au moins un tiers des voix du syndicat de copropriété doit être présent ou représenté.
- Seconde convocation : Si le quorum n’est pas atteint lors de la première réunion, une seconde convocation est nécessaire. Dans ce cas, le seuil de présence est réduit à un quart des voix.
- Absence de quorum : Si, même après une seconde convocation, le quorum n’est pas atteint, l’assemblée peut tout de même délibérer, mais uniquement sur certains points nécessitant une majorité simple.
Le rôle du syndic dans le respect du quorum
Le syndic de copropriété est chargé de vérifier que le quorum est respecté avant le début des délibérations. En cas de non-respect, il doit proposer une nouvelle convocation, sous peine de nullité des décisions prises.m n’est toujours pas atteint, une troisième convocation peut être organisée, sans condition de quorum.
Les règles de majorité : une hiérarchie adaptée à chaque type de décision
Les décisions prises en AG sont soumises à différentes règles de majorité, en fonction de leur importance et de leur impact sur la copropriété.
Les règles de vote à la majorité et au quorum lors des AG de copropriété sont essentielles pour assurer une prise de décision équilibrée et adaptée aux enjeux de la gestion immobilière. En comprenant ces règles et en participant activement aux AG, les copropriétaires peuvent contribuer à la prise de décisions éclairées et garantir le bon fonctionnement de la copropriété. Il est donc important pour chaque copropriétaire de se familiariser avec ces règles, afin de pouvoir s’engager pleinement dans la vie de la copropriété et de veiller à la préservation et à l’amélioration de leur patrimoine immobilier commun.
La majorité simple (Article 24)
Cette majorité correspond à la majorité des voix exprimées (c’est-à-dire des copropriétaires présents ou représentés). Elle s’applique aux décisions les plus courantes, notamment :
- L’approbation des comptes annuels ;
- La désignation ou le renouvellement du syndic ;
- L’autorisation pour un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes sans modification substantielle.
Exemple pratique : L’installation d’un digicode à l’entrée de l’immeuble peut être décidée à la majorité simple.
Les décisions prises lors des AG de copropriété sont soumises à différentes règles de majorité en fonction de leur nature et de leur importance.
2. La majorité absolue (Article 25)
La majorité absolue exige plus de 50 % de l’ensemble des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Elle concerne des décisions importantes telles que :
- L’exécution de travaux d’amélioration ;
- La création ou la suppression de services collectifs (gardiennage, ascenseur, etc.) ;
- Le changement d’affectation d’une partie commune.
Cas particulier : la majorité « Article 25-1 » Si une décision ne recueille pas la majorité absolue mais obtient au moins un tiers des voix, elle peut être soumise à un second vote lors de la même AG. Ce second vote permet d’adopter la résolution à la majorité simple.
3. La double majorité (Article 26)
La double majorité, ou majorité renforcée, exige deux conditions cumulatives :
- L’accord d’au moins deux tiers des voix de tous les copropriétaires ;
- La majorité des copropriétaires (en nombre).
Cette majorité est requise pour des décisions structurelles ayant un fort impact sur la copropriété, telles que :
- La modification du règlement de copropriété ;
- La vente de parties communes (un local inutilisé, par exemple).
4. L’unanimité
Certaines décisions particulièrement sensibles nécessitent l’accord de 100 % des voix des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Cela inclut :
- La suppression du statut de copropriété ;
- La modification des quotes-parts des copropriétaires ;
- Des travaux entraînant une privation totale d’un droit pour un copropriétaire.
Exemple concret : Si un copropriétaire souhaite transformer une partie commune en une extension de son lot privatif, cela nécessitera l’unanimité.
Quelles sont les implications pratiques pour les copropriétaires ?
Bien comprendre son rôle en tant que copropriétaire
Participer aux AG, en personne ou via un mandataire, est essentiel pour défendre ses intérêts. Chaque copropriétaire possède un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes (souvent définie par les tantièmes). Il est donc important de connaître cette répartition avant une AG.
Les pouvoirs de représentation
Les copropriétaires absents peuvent déléguer leur vote à un mandataire en signant un pouvoir. Cependant, il est crucial de noter qu’un même mandataire ne peut pas détenir plus de 10 % des voix du syndicat.
Contestation des décisions
Si une décision a été prise en violation des règles de quorum ou de majorité, tout copropriétaire peut la contester devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois après la notification du procès-verbal de l’AG.
Les spécificités liées au vote électronique
Avec l’évolution des technologies et pour faciliter la participation, de plus en plus de copropriétés optent pour le vote électronique. Ce système permet de voter à distance avant ou pendant l’AG, tout en garantissant le respect des règles de quorum et de majorité.
Avantages :
- Une meilleure participation des copropriétaires ;
- Une réduction des coûts d’organisation (location de salle, frais postaux) ;
- Une traçabilité accrue des votes.
Réglementation : Le vote électronique est encadré par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019. Le syndic doit s’assurer de la sécurité et de la confidentialité des votes.
Les règles de quorum et de majorité jouent un rôle central dans la prise de décision lors des assemblées générales de copropriété. Elles permettent de garantir un équilibre entre les droits des copropriétaires et la gestion efficace de l’immeuble. Bien qu’elles puissent paraître complexes, leur bonne maîtrise est essentielle pour participer activement à la vie de la copropriété. Que ce soit pour l’approbation de travaux, la modification des parties communes ou la gestion courante, ces règles assurent un cadre démocratique et équitable à la prise de décision collective.